价格方面———价格基本平稳，打折促销力度加强

    政府限价政策的出台，成功减缓了市场价格的上涨速度，整体市场价格涨幅较小。2011年1-9月的市场价格涨幅仅为2.4%，而去年同期的整体价格涨幅为10.5%。

    今年新入市项目和加推房源多选择低价入市，而在售楼盘多保持价格不变，通过特价房以及房源打折、优惠等方式刺激走量。虽然市场真正规模的降价还未形成，但在售项目已经普遍给出了实质优惠政策，济南市场已经全面进入促销的价格战中。通过打折促销等手段迎合购房者心理，有助于消化存货。从市场成交来看，降价后的楼盘普遍销售状况良好，销售量有所提高，特价房的推出吸引更多客户购买，成交情况明显好于正常的房源，进一步验证了购房者目前的心态。

    客户———刚需支撑市场，但信心指数下降

    购房者目前观望情绪比较重，豪宅类客户和投资客户限制较为严重，而刚性需求客户成为淡市下的主力客群。从《2011年三季度世联购房者信心指数报告》来看，济南2011年3季度购房者信心指数为55.1，较2季度下降1.4，依然高于50的临界值，表明济南购房者对未来房地产走势仍偏乐观，但乐观程度有所下降。其中，未来房价预期指数是导致济南购房者信心指数下降的最主要原因(较2季度下降8.1)，显示出购房者对急切希望降价的迫切心理。济南除改善型购房者而对未来信心略有提升外，其他类型购房者信心均有较大幅度的下降。

    开发商———顺势改变，调整策略

    今年房地产宏观调控政策执行力度大，涉及范围广，开发企业反应也比较迅速。顺势调整是大多数开发企业的选择。调整策略后，加快了对存量房源的推售节奏，追求通过价格折扣吸引购房者，从而实现快速变现的目的。同时，部分项目调整了供应结构，加大了适合首次购房者的紧凑型产品供应量，市场反应也相对较好。

    根据调查，目前市场上在售项目存在优惠措施超过8成，打折力度在10%以上的超过2成。打折、优惠成为目前市场销售的主流。

    产品———高性价比刚需盘成市场主流

    非常明显，在宏观调控大背景下，刚性需求成为市场主力客群，因此紧凑型产品成为市场供销主力。从统计数据来看，大规模的高性价比紧凑户型成绩较好，更好地满足了市场客户的需要。2011年1-9月市场两室产品共成交7879套、72.4万平米，较去年上涨17.3%和17.9%；三室产品共成交9620套、121.6万平米，较去年上涨82.7%和70.1%。