系列楼市调控丝毫未有放松之态，开发企业相应推出各种优惠活动吸引购房者。不少有意改善住房条件的市民对这些优惠活动颇为心动。但是受限购、限贷政策约束，这些有改善型需求的购房者颇为纠结。部分购房者决定借用父母、子女或者亲朋好友的名义置业，变相获得购房资格。

    记者调查：“借名买房”已不鲜

    记者调查了解到，借名买房的情况一直就存在，而且目前也很普遍。前段时间，记者在某楼盘的交房现场发现，有个七八岁摸样的小姑娘一直在各种合同上签字按手印。通过交谈了解到，这家人已经拥有两套房产，认筹这套房子前并未出台限购政策，签合同时却搭上了“限购”车，为了不错失置业机会，就用孩子的名义买了这套房子。

    “我和老公目前拥有一套房产，日后想买套位置好点的大户型，能不能用我弟弟的名字购买，今后再通过赠予的方式过户给我呢？”读者刘女士向记者咨询关于“借名买房的问题”。以现在济南的房价，一般大户型房源总价都在100万元以上，以二套房60%的首付政策，需要交付60多万，对于刘女士来说，这确实是个大手笔，加上月供，压力很大。

    律师解读：“借名买房”应规避高风险

    记者就“借名买房”事件采访了山东润耕律师事务所白金印律师。他指出，“借名买房”是房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。

    白律师告诉记者，“借名买房”是存在高风险的。如果登记购房人事后不承认，真正出资购房人又不能证明双方之间有委托代理关系和自己真正出资的事实，要想取回房产或收回购房款很难。如果登记购房人在外面有债务，其债权人可以要求查封该房产并要求拍卖，到时真正出资人的权益很难得到保障。如果登记购房人意外死亡，其继承人不了解借名之事、不承认借名之事，此时实际购买人须证明他与登记购房人之间的合同合法有效方能得到支持。

    如果银行最后查明实际购房人与借款人不是同一个人，也可以依据相关贷款合同，提前解除合同。如果登记购房人出售该房产，购买人(第三人)因基于对房产登记的信任，购买了此房产，真正出资购房人以后无法追回此房产，且若登记购房人将卖房款挥霍或卷走，真正出资购房人可能会楼财两空。

    “登记购房人允许真正购房人用自己名义购房或按揭贷款，不但在房屋产权登记部门有了房产记录，在金融机构也会有按揭贷款的征信记录，即便日后将房屋过户给出资人，但这些记录不会消除，并会成为日后审核各种资格的依据，今后自己买房时将无法享受首套房贷款优惠或受限于其他‘限购’政策”，白律师说到。

    如何将借名买房的风险降到最低，是许多买房人特别关心的问题。一方面真正购房人在与登记购房人签订委托代理合同时一定要详细约定彼此间的权利义务，将登记购房人的违约成本提高到最大化，另一方面可以要求登记购房人提供相应的抵押担保，以促进双方按约定履行义务。有人可能建议去做公证，但是一般情况下，公证机关对这种借名买房的合同是不提供公证服务的。总之，借名合同之下存在着巨大的利益空间，利益越大，违约的可能性越大。

    (楼市记者 马韶莹杜壮)