商业地产就是非居住而是可经营、持续产生租金收益的房地产,广义来讲小公寓、办公室、厂房、商铺甚至有些不去住的别墅(因升值带来的总价持续上升)都是商业地产。人们在积累财富后会自然有投资需求,商业地产投资只是投资方式之一。如果有足够可靠的投资渠道和不高的利率要求,作为称职的置业投资顾问,应该先劝阻投资商业地产。 因为商业地产和持续涨价的住宅地产是两回事,两者的价值构成完全不同,虽然看上去都是房子。商业地产不论种类,价值产生是因为持续的租金收益,持续产生甚至增加的收益是因为经营获利,而经营获利要依靠租户的运营管理、物业本身的软硬件维护以及最关键的市场和政府的大势作用。 牢记这一基本道理才能冷静分析,烟台南大街的地段是最重要因素吗?地段好意味着客流量高,但如果卖的货不对或者价格偏高,客户不买单就会经营不好,难以维持持续的租金收益。比如银都财富中心的银座西服打8.5折,但莱山区银座同款西服可以打6折,那再好的地块也不会有理想的经营获利;商圈是重要因素吗?未来烟台最大商圈预计将诞生在佳世客-烟大商圈,清泉路从西到东依次是烟大新农贸市场、新世界百货、祥隆万象城步行街、烟大新市场改造和华润万象城,周边街铺环绕,摆地摊据说都要每天交钱,但在这样大而全商圈投资商铺,首要问题是租户在哪里?目前已开业的世茂广场、阳光100顶层基本都是空铺,没有足够租户填满大商业空间,租金收益从何而来? 对个人而言,笔者认为烟台最大的商业投资机会在三站市场改造和城中村里的一条街,其实商业地产投资规律表明越是低端的批发市场、专业市场越容易实现稳定租金收益,越是高端的甲级写字楼和高端商场,越是存在投资风险,养商的市场培育期越长。三站市场改造后各类商品市场将会进一步分化,各类租户和客户具有稳定性,城中村里的一条街是周边大量常住户的每天必到消费场所,租金收益可持续,商铺才有真正的价值。 比起地段、商圈、知名物业管理公司等等噱头,不如真的问问买东西的老百姓,大家公认的口碑,才是真正的商业地产价值所在。但是有心投资商业地产的人,愿意去乱哄哄的小市场和城中村里面耐心的淘金铺吗? (本报综合)
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