烟台的房产市场服从这个城市“带状群岛”的地理、人文特征,所谓“带状群岛”,是指烟台以沿海交通干线作为城市脊梁,没有足够进深,以芝罘岛为地理中心,左右两侧沿海带的“裙边”就是烟台主体；又因为各区域内部的文化传统和地方认同差异形成独立隔离的细分片区,比如“市里”、“幸福”、“南郊”等互不连通的“孤岛”。
这样的城市特征决定了烟台的城市发展思路完全迥异于“拥湾发展”的青岛,从东海岸跳到西海岸的黄岛发展,产业升级和新兴产业有足够纵深和产业基础做规划；也不像威海——简单的环状城市,人口少、地方小,几年内重点发展一个城区内一个规划新城即可。烟台不论怎样规划布局,最终都要考虑“东西兼顾,两翼齐飞”的城市发展战略。
因为烟台的“长条”发展战略,东西两翼逐渐外延,城市没有热岛效应,沿海气候突出,空气质量好,但主干道交通的巨大压力和各地的保守居住习惯导致了烟台人安土重迁,一个楼盘很难卖到3个区以上,基本都是本区域的居民作为主力客群,相邻两个区的居民作为补充的下定客户结构,如果隔开一个区的居民跑来掏钱,基本可归类为投资客了。
烟台楼市普通行情是平均每月2000套以上,今年截止目前最多成交量月份为8月的4545套,成交最多一周的月份为9月最后一周的1189套,算的上是比较稳定的中小城市盘。同青岛每月动辄万套、每套动辄上百万的蒸蒸日上和货真价实的“金九银十”比,烟台房产市场正如烟台人不躁、小成的性格,在沿海带状区域里各顾各的岛屿里展开着。
分片区的购买群体和分片区的城市特征带来一个烟台市内四类不同特点的地产市场。
套用烟台空间发展战略的“东拓、西联、南进、北展、中优”的方针,烟台房产市场表现的是“东阔、西廉、南贱,中庸”的四个完全不同的细分市场,东部莱山和高新区一直占据价格高地,除了中心区芝罘区万达公馆这样项目,东边区域,尤其是滨海的楼盘一直体现“阔”字；西边开发区因为工业集中,消费能力强,去化量始终领先,从近年来烟台楼市的表现看,东西两翼的分化十分明显,无论是推盘量还是成交量,亦或是购房者出手的速度,西部都要明显好于东部,以最新9月成交数据为例,9月六区总成交3018套,西部福山和开发区总成交1299套,占比达到了43%,而东部三区总和仅成交884套,占比为29%。仅为西部成交量的70%不到,截止2013年10月15日,烟台东部共有5个项目获得新预售证,西部福山区仅有1个,但预计10月东部成交量也不会超过西部太多。西部一直体现了“物美价廉”。
再看南边的“南郊”,主要是芝罘区南部,已改称为南部新城,西接福山,东临莱山,凭借低于中心区的6000元以下的定价,吸引了周边区域的刚性需求,近年来本区域的常态人口已经不是比例最大的主力客群。作为烟台希望发展起来的“城市腹地”,在楼盘集群推出的同时,南郊由“郊”而“城”还需要太多的交通、商业配套跟上,而这些不是简单的一个黄务核心区能供给的。在配套齐备之前,“贱”的特征还会持续。
中心城区芝罘区成交量基本维持稳定,购房者比较集中,基本每月都能维持在六区成交的前两位,在10月预计开盘项目当中,芝罘区开盘项目最多,达到10个,但是在中心城区成交旺盛的表面下,随着烟台城市的扩张,中心城区的行政中心、交通中心功能在被逐渐的外移、分散,伴随着中心城区的堵车、空心化,市中心房子的保值肯定有,但增值空间肯定不会最大,中庸特点会越发突出。
新规划的中央商业街——迎春大街上高楼林立,但在一栋栋超高层的背后,老胡同老房子仍在,只是常住居民变成了以建筑工为主的房客。烟台楼市未来一段时间仍然以刚需为主,改善型和投资型客群难以对高端市场形成长久支撑,数据显示,从2012年开始,高新区楼市报价均价始终走低,由8000元/平方米回归至7000元/平方米左右。客群结构的低端化决定了西部仍然会是未来烟台房产市场的开发重点,而东部需要一系列的产业、客群利好才能摆脱当前持续走低的蛰伏期。
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