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于辛庄村委会的上述工作人员透露:“于辛新村这样的小产权房,不同于村民们在宅基地上加盖的自建房,都是外地人前来投钱建的。”
在之前媒体采访中,于辛庄村党支部书记也曾证实村内确实建设了小产权房。原因是,因为村里经济基础薄弱,为了增加村民收入,才效仿周围村建设小产权房的。
但是,在这些开发建设的小产权房上,于辛庄村民们称自己从未获得过“好处”。
“我们的宅基地有限,所以一些外地人就通过各种途径,在耕地、建设用地上建小产权房。”于辛庄村委会的工作人员告诉齐鲁晚报记者。但是,由于之前小产权房清理整顿政策方面一直不够明确,所以他们也对村里的这类小产权房“听之任之”。
1月6日,北京市国土资源局对外透露,北京已经列出小产权房清理整治的时间表,各区县将建立小产权房“台账”底数,并在2014年下半年全面拆除所有“上账”违建,确保小产权房零增长,严打在建、续建、在售项目。
2012年6月至今,北京共清理认定83个“小产权房”项目,涉及土地面积5000亩(其中耕地132.94亩),总建筑面积约381万平方米,8名违法当事人被移送公安机关,31名责任人被移送监察机关处理。
但违法成本与高额的开发利润远不成正比。近期被拆除的北京昌平区南庄营村占地近700平方米的小产权房项目,每平方米仅罚款24元,总计罚款额约1.6万元。
不过,北京市国土资源局透露了另外一则信息:针对已售已建的小产权房存量项目,北京将在2014年研究分类处理办法,总的原则是确保不占用耕地、符合土地用途管制和规划。
如何深度解决小产权房问题,清华大学教授蔡继明此前认为不能一拆了之,“建立在农村集体建设用地上的小产权房,要承认其合法性,要与非法占用农地建设的小产权房区别对待；应深化土地产权变革,给予农村土地真正完整的产权。”
那么,就在国土部门此次“高调”打压小产权房的背后,小产权房将来到底是被“招安”,还是转向被“清剿”?
从事土地产权研究的中国土地矿产法律中心研究人员钟京涛分析说,目前小产权房的购买者,客观上已形成了一个相当规模的群体,其中既有普通工薪阶层、低收入居民,也有高收入阶层,涉及千家万户。
中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文在2013年1月初接受人民日报采访时曾表示,小产权房不合法的主要原因在于它不符合土地利用规划,违反了土地的用途管制。
对此,钟京涛认为,小产权房类型较为复杂,既有在集体建设用地上开发的,也有在非法占用的耕地上开发的；既有符合规划,以“旧村改造”、“新农村建设”的名义申请批准后开发的,也有违法乱建的；既有历史上形成的,也有新开发和在建的；既有出售的,也有出租或以出租名义出售的。对于不符合规划的项目应当拆除,但是,有的项目已经住进成千上万的居民,涉及众多群体利益,强行拆除势必引发剧烈的矛盾冲突,危及社会稳定。
钟京涛说:“住宅制度的不足与土地产权制度的弊端交织在一起,客观上放大了小产权房问题的影响。一方面农民渴望自己不断升值的土地变现成财产,另一方面城里人需要便宜的住房,二者如干柴烈火,仅靠简单的禁令和不受法律保护的说辞难以浇灭。”
改革已不可逆
一个可以肯定的事实是,建立城乡统一的建设用地市场已经箭在弦上。从某种角度看这就是要确权,而各地也都在纷纷进行土地确权工作。
然而,小产权房仍然是个尴尬的角色,但就像专门研究它的经济学家周其仁所说的,你要么轰掉它,要么把它转正,不可能永远这样不当不正地存在,因为改革已经进行到这儿了,不可逆转,也无法停滞。
针对破解小产权问题,中国房地产学会副会长陈国强曾表示,“秘密运行只会引起市场的胡乱猜测,躲避矛盾只会造成矛盾越来越多。”
这意味着小产权房的身份问题亟待尽快解决,而且越早越好。不过,政府起初默认了小产权房的存在,如今突然要严厉执法,执行难度可想而知。
钟京涛认为,小产权房问题牵动着诸多利益,关系到社会稳定,处理中不加区分地否定或肯定的做法都是片面的,应该根据不同情况进行区别对待,依法分类处理。
“既要保证老百姓的利益,又要有利于房地产市场健康发展。”钟京涛说,在处理中,一是要把乡镇企业用地、乡村公益设施用地上的小产权房与宅基地上的区分开；二是把历史遗留问题、符合规划开发合法的与违法开发的区分开；三是城市规划区内与规划区外的区分开。对城市规划区内的农民住宅,以及部分已形成规模、符合规划的小产权项目,可以考虑与有关部门共同制定相应政策,适当放开；对于城市规划区外,违法建设尤其是占用耕地的,应依法取缔。
这一整套路径设计,在很多业内人士看来,其挑战将不亚于当年的价格并轨。
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