西客站片区,随处可见在建或待建的楼盘。 本报记者 王媛 摄
在西客站片区一售楼处,工作人员在向市民介绍户型。 本报记者 王媛 摄
本报记者 喻雯
本报见习记者 于悦
■七人拦截抢“客户”,楼盘竞争白刃化
省城白领孙明在济南工作两年了,想买套房子尽快安定下来。一次从西客站坐车去北京出差,他从北园高架到二环西高架,一路畅通,20分钟就到了。“西边的路这么好走,还有那么多房子,就像一个新城区。”西部新城的新貌让孙明很动心:一院三馆,还有林立的综合体,整体感觉就是“高大上”。“我还听说宜家、麦德龙也要来西部,还有省实验中学,还规划了大医院,生活也会挺方便。”孙明打听了一下房价,均价才6000多元。
孙明的感觉没错,西客站片区作为济南楼市供应的主力,楼盘的密集是其他区域没法比的。下了二环西路高架桥,一眼望去,四周的路旁几乎都是在建的楼盘,部分楼盘的间隔仅几百米,少数几栋建成交付的项目比较显眼。“首付两万”、“价格5800元每平米起”……恒大、绿地、中建等一线房企促销的广告牌随处可见。记者大致数了一下,20多个项目“混战厮杀”。
在临沂路一家售楼处前,记者刚走出门就被一个骑电动车的女子拦住,对方一边往记者手中塞楼盘广告,一边催促去离这儿不远的售楼处看看。
“我们那儿的房子最便宜了,只有5000多元,还紧靠着三馆,地理位置特别好。”不到两分钟的时间,又陆续有6个类似拉客户的女子围了上来,骑着电动车,看上去跟街上路过的行人无异,全都争着拉记者去看房。
“这种拦截抢客在我们这儿早就成了一种常态。”兴福寺路一家项目负责人感慨,他们的项目在这个片区的直接竞争对手就有15个,可以用“惨烈”来形容,这种抢客主要是为了暖场聚人气,只要人到了售楼处就有可能成为潜在客户。
这名负责人说,他从2012年起就在西客站片区做项目,那一年只有绿地、恒大、中建的3个项目在售。到了2013年明显感到项目增多,2014年3月以后,周边的十多个楼盘集中出现了“井喷”的状态。截止到现在,仅恒大一家房企就有5个住宅项目,各家楼盘的“同质化”竞争比较突出。
■成交回暖价格微涨,投资客少了
考察了一段时间后,孙明感觉房子太多,有些挑花了眼。他在想,这个片区的房价还会不会便宜?要不要再等等看呢?
“3月以后来看房子的人明显多了,我们的活也好干多了,五一期间我很轻松就拉到了20多个人。”青岛路与腊山河西路附近一楼盘的“拉客”人员说,他从去年下半年开始干的,那个时候形势不好,很难拉到人。
5月25日下午1点多,这家楼盘的售楼处有十多组客户在看房,还有三四个人在签合同、办贷款。销售人员称,目前的小高层均价在7200元左右,现在主要出售花园洋房,单价8000元,近期看房的人多了,成交量也有所提高,价格比去年都有了微涨。
兴福寺路与淄博路路口附近一家改善型楼盘负责人说,3月底系列救市松绑政策出台后,来电来访明显增加,但是成交量没有预期的好,价格与去年基本持平。“这个片区的供应量偏大,一些购房者也在观望,目前多数项目在延续去年割肉促销基础上,价格做出了小幅上调。”
“市场虽然有回暖迹象,但是我们仍很谨慎。”一楼盘负责人说,去年市场形势不好,他们做了“保底甚至是赔本”的促销,今年政策刺激过后,为了保利润,价格做了100元的微涨。“未来市场的不确定因素很多,我们也是根据成交量试探性地调价,不会轻举妄动。”
20多个项目惨烈竞争下,抢来的是什么样的客户?该负责人以项目为例做了分析:70%左右是周边的刚需客户,年轻人购置婚房等自住需求,20%左右是一些改善型的客户,这些人多是周边“土著”居民,原来住的房子没有房产证、居住条件也不是很好,想换套大面积房子改善。此外还有不到10%的投资客。“现在市场不好,投资客比以前少了很多。像在2009年前后投资客会多一些,那个时候价格便宜,市场好,现在投资住宅的远不如投资商铺的多。”
■片区住宅最大开发量1041万平米10万多套
随着市场的恢复,西客站片区的成交量也在回暖。与目前扎堆建设项目不同的是,片区入住的人气让不少人有所担心:房子会不会出现大的空置率?西客站片区能形成多大的开发量?多长时间可以消化完?
克而瑞济南机构调研显示,该片区交房的项目只有中建锦绣城、绿地国际花都、绿地爱丽舍公馆三个。这些项目都是毛坯房,目前多数业主在陆续装修,每家装修的时间进度都不同,入住时间也不一样,不会出现扎堆入住现象。
袁明是绿地国际花都的业主,2013年楼盘20多栋楼交房,他感觉小区人气挺高,物业统计大约有70%的业主已经入住。“一般来说,毛坯房从买房到入住的周期在2年到2年半的时间,精装修房在3年左右。”克而瑞济南机构总经理王伟分析,按正常规律,今年年底至明年年底西客站片区将会陆续迎来大范围的入住。
济南西城投资开发集团土地整理开发处处长宋光华说,西客站片区的开发建设是从2007年开始策划,2009年征地拆迁,从2010年起,土地挂牌出让,到了2013年开启了“井喷式”持续放量的模式。
西城集团统计显示,从2010年至2014年底,西客站片区共出让土地(居住加商业)141块,共计10215亩。从成交来看,住宅用地每亩的价格在450万元左右,价格相对平稳。
宋光华算了一笔账,从住宅用地的成交、地块容积率来看,西客站片区可形成的住宅最大开发量在1041万平米左右,按照平均每套房子100平米来算,该片区将有10.4万套的住宅。“2012年,市场的项目不是很多,供应量不大,再加上刚开始开发,各种配套不是很完善,成交量有限,2013年、2014年的成交量有了大幅增加。”世联地产认为,未来随着项目供应量加大,后期商业等各种配套设施的完善,每年的成交量会有所增加,保守计算,该片区库存的消化周期在4至5年的时间。
“现在住在西客站片区的多数是在附近工作的人员。”王伟称,未来想吸引更多的人来住,要通过政府的产业带动,具体来说,要通过一些项目带动整个区域商业配套的完善。“现在的配套条件只能谈得上生存,没有居住体验,所以后期一些强有力的教育和医疗配套都会带动人们来居住。”
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