济南市房产交易大厦服务厅,市民正在办理购买二手房相关手续。(资料片) 本报记者 王媛 摄
上个月《济南市存量房买卖网上签约管理办法(试行)》施行,银行贷款没有还完的二手房放开网签。由于公积金贷款必须提供网签协议,这下公贷购房者乐了。业内提醒,二手房买卖后期资金监管要跟上。网签后,签订《济南市存量房交易资金托管协议》,签完协议后,买方去银行的监管账户中存钱,银行出具存款凭证后再办理过户手续。
抵押房先网签后审批
济南目前共有29家经纪机构可以直接在店里办理网签。4日上午,记者来到三宇和记地产,对于网签下放,金融部经理刘海霞尝到了甜头。“现在系统有一个房屋验证的功能,可以查验交易的房子有没有抵押、查封等问题,原来要到房管局档案馆去查,现在网上就能搞定。”
刘海霞说,从他们店里的二手房交易来看,有70%以上出售的房子是处于贷款抵押状态,按照原来的政策,这些房主没有足够的钱先来偿还银行贷款,为了卖房子,他们只能通过第三方的贷款公司贷款,先把房子的贷款还上再网签。“在找第三方贷款垫资时,会产生不少利息。”刘海霞说,现在这类房子可以先网签,对于买卖双方都是好事。
简单点说,原来的流程是“先撤押再网签再批贷款”,现在改成了“先网签再批贷款再撤押”,这样房子网签后,对于买方来说,权益上有了一定的保障。原来的时候,先撤押就得要求买方先拿首付款帮卖方还上贷款解除抵押,在没有网签的前提下,买方先把几十万元的首付款给卖方,还是存在很大的资金风险的。根据贷款审批的流程,公积金贷款必须要求有网签合同才可以,现在可以先网签了,对于这些客户的贷款审批很有益。
资金监管规避买卖风险
根据政策,允许抵押权未解除的房源进行网上签约,房屋出售方可利用买方的首付款还贷,对此,三宇和记地产董事长于畅说,这样确实提高了资产的周转效率,但为了保障首付款的资金安全,资金监管必须要跟上。通过中介买卖二手房,购房者最为关注的就是房款的交纳方式和安全性。由于房产交易无法真正做到“钱房两清”,房产交易资金何时付、如何付,成了买卖双方最为关注的问题。
“对于正在抵押的房子,买方用首付款先帮卖方还上贷款,如果卖方不给过户,对于买方来说,存在资金风险。”于畅说,为了避免二手房资金交易风险,早在2008年9月,济南市房管部门就推出了“二手房交易资金监管”业务。
记者了解到,资金监管业务对于市民来说并不麻烦。房子网签后,市民如果想做资金监管,可以签订《济南市存量房交易资金托管协议》,签完协议后,买方去银行的监管账户存钱,银行出具存款凭证后就可以办理过户手续。买房人领取房产证后的两个工作日内,就可以把房款打给卖方。“签协议与网签是同时办理的,不会耽误时间。”
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