“房产去库存,潍坊压力最大”
公寓管理公司成破题新手段,将受到政策支持
2015年12月22日 来源：
齐鲁晚报
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对房产市场,大家的普遍感受是这个冬天不太冷,这得益于政策性引导的消费需求和部分投资需求助推。尽管如此,目前去库存压力并未得到根本性改变,为了化解房产库存高企的局面,政府打出了一系列组合拳。
本报记者 孟敏
三四线城市去库存 农民工可成主力
截至11月末,我国商品房待售面积69637万平方米,能容纳2亿人入住。“把房产去库存和城镇化结合起来,是非常明智的。”房产专家朱江表示,农民进城的欲望很强烈,尤其是进入周边的三四线城市。朱江的看法很符合我省就近城镇化的特点。多年来,我省本地城镇化特征明显。
为帮助农民工市民化,让新市民在非户籍就业地落户,我省将积极推进农村产权制度改革。将农民在农村占有和支配的各种资源转变为资产,并将这些资产变现为可交易、能抵押的资本,提高农民带资进城能力。
对此,朱江说,“这么做很有必要,做好确权交易,才能让农民的房子得到跟城市房子一样的对待。”
在朱江看来,农民工进城欲望之所以强烈,很重要的原因是改善生活品质和子女受教育的环境。要鼓励农民工买房,首先要解决好学区安排的问题,让农民进城后孩子能顺利入学。同时,要改造医疗条件,做好医疗配套,为推动农民落户扫除障碍。解决好学区、医疗、落户才能真正给农民实惠,这比发优惠补贴更有效。
供需比例决定房价 三四线房价已走低
“其实,决定房价高低的是市场供需比。”山东中原地产投资顾问总监薄夫利认为,其实不需要政府鼓励,房地产开发企业已经在顺应市场规律调整营销策略,并适当降低商品住房价格了。他表示三四线城市的房价早已进一步下调,就是一个对市场规律的反馈。
朱江表示,到目前为止,三四线城市的房价已经同比下降20%-30%,“不去库存不降房价就活不下去,这是不以人的意志为转移的。”
“目前,全省三四线城市中,去库存压力最大的是潍坊,大约需要四五年的时间。”朱江分析说,全省其他三四线城市去库存一般需要12-20个月,整体压力比较大。济南不到五个月就能把库存消化完,青岛大约15个月也可以消化完现有库存,压力相对较小。因此济青住房降价的可能性比较小,预计仍会平稳发展。
取消过时的限制性措施,降低房企成本
在会议公报中,提出了要取消过时的限制性措施。有专家分析说,这意味着过去采取的一些限购等临时性举措有望逐步取消,但这要看后续进一步动作。
经济学家严跃进表示,这实际上就是解除房地产投资、开发和经营领域各类不合时宜的措施。其实此前对于固定资产投资资本金条件的政策里面,已经有所提及。这个政策实际上是鼓励房企投资、降低行政成本的做法。某种程度上说明,政府将对房企的各类投资持低成本、低门槛、低限制的扶持态度,这是供给侧结构性改革在行政体制改善层面的具体体现。
对该政策,也有经济学者认为这是将要取消房屋70年的产权限制,从而为房产税的推出铺路。对此,经济学者薄夫利表示,因为济南这个市场有自己的特点,投资性购房占比很低,建房成本较高,不存在房产大幅降价的空间。即便开征房产税,对房价影响也很有限。
现阶段去库存租房比买房更现实
在加快楼市去库存道路上,三四线城市已经积极行动起来,纷纷推出购房补贴、鼓励进城农民购房的政策。但有专家认为,去掉庞大的库存量,租房比买房更现实。这是由于一方面包括农民工在内的很多刚需族都是流动人口,买了房子反而拴住了他们；其次,他们的收入在短时间内也达不到买房的能力。
近日,我省13部门联合出台新政策,已经在多渠道消化库存商品房。比如政府鼓励房企将存量房转安置房、公租房,鼓励改善性住房需求,放开套型比例限制,鼓励库存地产改为创客空间；政府采购商品房,为农村教师和医护人员就近提供公租房,并鼓励该群体在县城“团购”商品房。
日前,国务院办公厅出台文件,提到“积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态”,首次把公寓定性为生活性服务业,并将在税收、融资等方面给予政策支持,就有利于租赁市场的发展。
公寓管理公司企业往往需要大量现金流的周转,未来公寓企业可望凭借“租约”从金融机构获得资金或发行债券。目前,不少公寓管理公司与度假式公寓业主签订代租代管协议,取得房源统一出租,价格实惠极受游客青睐。随着公寓管理公司融资渠道的拓宽,一批优质的公寓管理公司得以迅速扩张。
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