山东大学政治学与公共管理学院教授王佃利对城市治理中的邻避困境有深入研究。王佃利认为,根据规划这一公厕是小区必建公共设施,而张先生认为建在自家楼下会影响其生活而产生抗争行为,这就属于邻避效应。
“这首先牵扯到谁先建、谁后建的问题。”王佃利解释,如果是房子先建,公厕后建,那么建公厕时应该征集居民的意见。而如果建房子时就有建公厕的规划,而且也得到了自然资源和规划局的批准,那么开发商就应该在销售时主动告知购房者公厕设置情况。
虽然张先生认为开发商侵犯了他的知情权,但山东舜祥律师事务所律师王建华却表示,以目前的情况看,很难界定侵权行为。
“首先,张先生无法证明当时销售人员没有告诉他公厕规划；其次,就算真的没有,也无法界定他们是主观恶意隐瞒,还是真的遗漏了。”王建华说,购房者在购房时应该有证据意识,但目前有不少问题是购房之后才发现,这使得购房的过程中没有保留证据的情况比较普遍。
“国内现行的证据规则中规定,谁主张,谁举证。从张先生的遭遇来说,他主张自己的知情权被侵犯,就应该由他来举证。”王建华说,从这个角度而言,消费者有取证的难题。“所以一定要注意保留和销售人员沟通的言语证据,并将销售人员的口头承诺落实到书面上,有利于之后自身的维权。”
王建华说,《关于进一步规范商品房销售广告和宣传活动的通知》中“不得刻意规避项目周围不利因素”的规定就不够具体。“怎么算刻意规避?这个很难定义,需要政府部门对规避行为进行详细的界定。”王建华还建议,规定制定时应该更具有实际操作性,比如开发商是否有义务主动向消费者公示小区的不利因素,必须公示的不利因素有哪些都应该得到明确。“没有具体的操作内容,很容易让开发商钻空子,也没法起到规范房地产市场行为的作用。”
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