目前来看,“齐鲁家源”平台的房源数,还远低于各大中介平台,“买卖二手房需要一个比较长的周期,需要多次带看,从这个角度看,中介公司仍然有市场优势。”济南楼市一位资深人士说。
对于看房和交易过程,二手房房主刘敏也有考虑。“说白了,不论买房人还是卖房人,最关心的是房款和过户问题,我自己想的是双方一起去不动产登记中心,一手交钱,一手过户交接。”刘敏的房子已经没有贷款,可以省去解抵押的环节,如果购房者可以全款购房,刘敏所说的交易方式可能实现,但更多人需要通过银行贷款按揭买房,这就会出现“首付款和贷款放款”两个付款时间,这个时间虽不长,但目前也没法实现同步。
这里面就涉及二手房交易的另一个关键问题——资金安全。一套房动辄几百万,首付款从几十万到上百万不等,但交易过程中,很难一手交钱一手过户。
“买新房时,买房人直接把钱打到政府要求设立的监管账户中,同时售楼处基本可以实现签约和付首付同步进行。但买二手房时,付款和过户会存在时间差。”一位中介人员细数了二手房交易的付钱过程,双方要经过首付款支付、申请房贷、银行面签审批、银行解抵押(如果房子仍有贷款未偿还),面签通过通知、过户、银行放款等环节,才能最终实现房和钱的交易。
比如,一般在买卖双方和中介人员签订三方购房协议后,买房人就需要支付首付款。但这时,房主还拿不到全部房款,无法过户,如果房子仍有贷款未还清,情况会更复杂,买房人也很难放心将首付款直接转给卖房人。
在产权转移登记也就是过户环节,不少房主其实并未拿到房子余款,一旦出现银行通过贷款申请后,买房人出现其他问题而影响了银行放款,卖房人也可能面临风险。
“中介在这个交易的环节至关重要,双方都需要降低交易风险。目前通过中介公司买二手房,中介可以实现代收代付,买房人先把首付款,打到房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户,待买房人通过银行面签批准贷款后,再把钱款划转给房主。”上述中介从业人员说。 记者 王皇 张阿凤
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