近7成!底价成交仍是“主基调”

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济南首批114宗“两集中”地块有6宗流拍,有的竞价达143轮

近7成!底价成交仍是“主基调”

2021年05月25日　　来源：齐鲁晚报

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　　　　5月24日,济南首批114宗“两集中”(集中发布公告,集中组织出让活动)地块迎来拍卖。为保障网上交易顺利进行,此次供地分5批次实施竞价交易及成交确认。此次拍卖的114宗地块中,共有6宗地块流拍,30宗地块溢价成交,78宗土地底价成交,土地总成交量约4703亩。专家表示,开发商需要“补仓”,供地新模式使得市场变得透明。

　　齐鲁晚报·齐鲁壹点
记者　王皇　李庆斌　实习生　樊瑞琳

多个外地房企
首次来济拿地
　　此次拍卖的114宗地块,含73宗居住用地、4宗商住用地、27宗商务金融用地、5宗商服用地、2宗旅馆用地、1宗教育用地、1宗零售用地及1宗仓储用地。其中,有6宗地块流拍,最终土地总成交量约4703亩。
　　此次土拍,不仅吸引了像万科、中海、绿地、龙湖、海信、旭辉银盛泰等已入驻济南的知名房企,还吸引了不少外地房企,来自济宁的瑞马集团一举拿下市中区除尘设备厂地块、张马屯片区第四批用地项目C-3、C-5地块,此前未在济南参与拿地。此外,伟光汇通、东营海通都是首次在济南拿地,伟光汇通摘得大学园片区地块,海通摘得原济南第四毛巾厂周边地块。
　　从成交地块分布看,第五批次进行竞拍的市中区,此次土拍成交数量最多,多为组团成交,共计23宗,总面积约876.5亩。主要分布在辖区内南北康、白马山、党家片区。其中,南北康片区溢价成交224.07亩,党家片区溢价成交10宗居住地块,共计约439.54亩用地。
　　第四批次进行竞拍的槐荫区总成交面积约667亩,仅次于市中区。地块主要分布在济齐路、王府庄车辆段。
　　第三批次进行竞拍的历城区成交量较槐荫区略少,共13宗土地成交,总面积约513.6亩,主要分布在章锦、郭店、新东站等片区。
　　第五批次进行竞拍的天桥区成交5宗土地,包含1宗居住用地,4宗商业地块,总面积约121.26亩。其中北园大街2地块以住宅+商业的组团形式成交,住宅用地共计约30亩。
　　作为济南实行“两集中”政策以来的首次土拍,早在5月22日还未正式开拍前,房企报名热情就已高涨。挂牌的114宗地块,有95宗地有竞买人进行报价,涵盖历城区山塑A1和A2地块、张马屯地块,槐荫区王府庄E地块和F地块,市中区南北康组团、党家智慧城一期项目组团一和组团二。
　　其中,山塑A1、A2两地块各迎来超过10家企业报名；槐荫区王府庄车辆段E地块和F地块也吸引了超过10家以上的房企报名。张马屯C3、C5地块在竞价条件较为严苛的情况下,仍吸引了六七家企业报名。
两地块溢价率超50%
但未达到最高限价
　　5月24日土拍开拍,记者梳理发现,114宗地块中,历城区、槐荫区及市中区、章丘区等在内的30宗地进入了竞价环节,占此次集中供地地块总量的26.3%。这些竞价地块出价从两轮至上百轮不等。
　　其中,有9个地块竞价达到或超过30轮,其中两个地块溢价率超过50%,竞价较为激烈。其中,南北康组团的5个地块,竞价高达143轮,成交总价36.3亿,住宅最高楼面价13473元/平米,溢价率达64.41%,被万科摘得。王府庄E地块竞价53轮被建发摘得,溢价率42%,成交总价4.15亿,住宅楼面价7114元/平米。王府庄F地块竞价41轮被海信摘得,溢价率49%,成交总价4.15亿元,住宅楼面价7612元/平米。山塑A1地块经过33轮竞价,被大华摘得,成交总价9.98亿,溢价率达49%,最高楼面价7736元/平米。山塑A2地块经过30轮竞价被大华摘得,溢价率为54%,成交总价4.15亿,住宅最高楼面价8484元/平米。
　　虽然部分地块竞价激烈,不过此次土拍没有一个地块达到楼面地价14400元/平米的最高限价,土地市场相对平稳。
　　更多的地块溢价率小于等于5%,记者梳理发现,有15个地块溢价率溢价率小于等于5%。如,党家智慧城一期项目1号组团5个地块经过两轮竞价,被中海以总价约16.16亿元的价格摘得,溢价率约1.45%；党家智慧城一期项目2号组团5个地块被绿地控股+绿地泉以总价14.3亿元的价格摘得,溢价率约2.4%。
　　相比多宗地块溢价成交,底价成交仍是此次土拍的“主基调”。在已成交的地块中,有78宗地块均为底价成交,约占总出让地块近7成。记者梳理发现,在底价成交的地块中,不乏盛福片区A7、粮食局、神武片区二期B-2和济齐路B-1/2/3此类位置较优的地块。此外,记者还发现,本次土拍共6宗地块流拍,其中4宗土地在高新区。
　　合富辉煌(中国)山东公司副总经理、合富研究院高级分析师许传明说,出现底价或流拍,是正常的市场现象。一方面部分地块都有严格的拿地条件,并不是所有企业都能参与,因此会出现底价或流拍现象；另一方面,部分地块看似底价成交,但并不代表低价成交。“地块本身价值就限制了它的最终成交价格。”

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