继深圳之后,成都日前出台二手房成交参考价机制,引导中介机构合理发布挂牌价格、商业银行合理发放二手住房贷款。这一机制落实的关键点在哪?效果如何?能否熄灭楼市“虚火”?
会对更多的城市
形成示范传导效应
近年来,深圳、成都等地出现了热门区域二手房快速上涨的现象,甚至有业主抱团涨价、虚报挂牌价等抬价乱象。
深圳早已进入以二手房为主的存量房交易时代。今年1至5月,成都中心城区二手房成交量占比过半,达52.3%。如何引导二手房回归合理定价,成为一些城市楼市调控必须面对的课题。
在深圳对3595个住宅小区实行参考价发布机制3个月后,5月28日,成都公布了首批201个楼盘的二手住房成交参考价,其中最低的13110元/平方米,最高的39300元/平方米。
市场普遍认为,商业银行参照参考价放贷是二手房参考价机制发挥作用的关键所在。
在成都首次发布二手房成交参考价当天,成都住房公积金管理中心就发布公告称“购买二手住房办理住房公积金贷款的,住房价值按住建部门确认的网签备案合同价款、房屋评估价以及住建部门公布的成交参考价格三者中的最低值认定并计算可贷额度。”中国银行四川分行、中国农业银行成都分行、中国工商银行成都分行、成都农商银行表示,将成都市二手住房成交参考价作为办理二手住房按揭贷款业务房屋价值的重要参考。
贝壳研究院成都分院院长付跃华认为,深圳、成都先后发布二手房参考价机制,会对更多的城市形成示范传导效应。
高价房源一夜消失
成交量应声下跌
“这个片区的房子供不应求,这两年交易价格每平方米涨了10000元。”5月31日,成都高新区金融城片区的房产经纪人杨越告诉记者,“二手房参考价出来后,超过参考价的房源在网上全部下架了,现在只能在门店看到房源。政策刚执行,目前还没有业主下调价格。”
已经执行参考价机制的深圳,则经历了一夜之间全部“暂无价格”、卖家撤盘惜售、挂盘房源止跌回升、成交量持续低迷等一系列市场反应。
当前,深圳二手房市场正处于“横盘”状态,5月成交量仅3027套,27.61万平方米,同比下降61%。这一“刚性约束”取得一定成效,部分热点区域的二手房价格出现略微松动,哄抬价格现象得到一定遏制。
付跃华认为,参照深圳的市场反应,预计成都发布参考价楼盘的交易量会受到市场情绪的影响,成交周期可能被拉长,业主报价将趋于平稳和理性。
新问题相继冒出
政策不断“打补丁”
冷清的成交量让中介慌了神。在深圳,不仅不少房产经纪人在朋友圈“偷偷”发布房源和业主报价信息,甚至有中介门店用水果作为价格“暗语”,用一个榴莲代表1000万元,一根香蕉代表100万元。深圳相关部门火速对这种行为进行了处理。
但这也折射出深圳部分热点区域房屋市场价远高于参考价、市场“炒房”情绪未得到根本扭转的严峻现实。参考价本意是提示购房者注意“追涨入市”的风险。“但水果‘暗语’反映出市场对于真实价格信息的需求。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。
随着新现象新问题不断冒出,调控政策不断“打补丁”。二手房参考价是楼市调控又一个“补丁”政策。但楼市调控要取得长效,关键在于稳预期,在“打补丁”的同时,要注重对各类政策可能引发的市场行为进行长远预判,尽量避免政策存在漏洞。持续且稳定执行的长效调控政策,有利于让购房者对房价走势、购房时点有更稳定预期,缓解“着急上车、生怕掉队”的焦虑心态。 据新华社
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