9月24日,与降准降息政策一起宣布的,还有降低存量房贷利率和下调二套房贷款最低首付比例等政策。中国人民银行行长潘功胜介绍,央行会同国家金融监管总局出台了五项房地产金融新政策。
存量房贷利率
平均降低约0.5个百分点
最近一段时间以来,降低存量房贷利率的相关话题备受关注。在发布会上,潘功胜表示,人民银行将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近,预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。之所以说是平均,因为贷款在不同时期放的,不同时期、不同地区、不同银行,发放的存量房贷利率水平不一样,预测下降的幅度是一个预期的平均数。
潘功胜指出,银行下调存量房贷利率,有利于进一步降低借款人房贷利息支出,预计这一项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口,平均每年减少家庭的利息支出总数在1500亿元左右,这有助于促进扩大消费和投资,也有利于减少提前还贷行为,同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间,保护金融消费者的合法权益,维护房地产市场平稳健康发展。
“受今年2月5年期以上LPR大幅下降20个基点、‘5·17’房地产新政取消全国层面房贷利率下限等影响,今年7月新发个人住房贷款利率降到了3.4%,较此前调降后的存量首套房贷利率低87个基点。受存量房贷利率偏高影响,现阶段提前还贷现象比较明显,对居民消费构成较大影响。居民较大规模提前偿还房贷,会对银行利润形成影响,并且会向房地产市场传递信号,不利于扭转市场预期、推动楼市企稳回暖。”东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示,当下的存量房贷利率水平对房地产业、银行业发展以及居民消费都会产生一定影响。人民银行宣布降低存量房贷利率,将有效遏制提前还贷现象,缓解其对居民消费的影响,同时也释放出稳楼市的积极信号,有助于推动楼市企稳回暖。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示,此次人民银行的政策呼应了市场期盼,降低存量房贷利率将实实在在为每个已经购房的居民家庭减轻月供负担。“叠加最近几年LPR下降和去年存量房贷利率下调,实际上居民月供压力已经得到一定程度的降低。若考虑到2020年以来五年期以上LPR已经累计下降了95个基点,叠加此次约50个基点的平均降幅,最近4年存量房贷利率大约已累计下调145个基点。存量房贷利率降低50个基点后,根据简单测算,对于100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式,其月供可以减少300元。”
潘功胜提到,人民银行近期会正式发布降低存量房贷利率的文件,因为涉及的借款人很多,银行也需要时间进行必要的技术准备,目前很难立即开展相关业务。下一步,人民银行考虑指导商业银行完善按揭贷款的定价机制,由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。
统一首套房和二套房
房贷最低首付比例
除了下调存量房贷利率,潘功胜表示,全国层面不再区分首套房二套房,统一最低首付比例全部为15%,也就是说将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。潘功胜解释说,地方政府可以采取差别化的安排,在全国底线基础上确定辖区内最低首付比例下限。此外,商业银行可根据客户风险状况和意愿,与客户协商确定具体首付比例水平。
对于该项政策,严跃进认为,此次对于二套房或改善型住房落实了宽松的首付比例导向。过去二套房的首付比例虽然有所下调,但仍略高于首套房,此次下调为15%有助于促进二套房或改善型住房的首付比例和购房门槛降低。如果是认购一套总价200万元的二套房,过去50万元的首付款将降为30万元,有助于激活改善型住房需求。
除了上述两项政策,第三项政策是延长两项房地产金融政策文件的期限。潘功胜说,前期,官方出台了“金融16条”、经营性物业贷款相关政策。其中,房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策,按照文件将于2024年12月31日到期,此番把这两个政策延长到2026年12月31日。
第四项政策是优化保障性住房再贷款政策。5月17日,央行宣布设立3000亿元人民币保障性住房再贷款,引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房,用作配售型或配租型保障性住房,这是房地产市场去库存的一项重要举措。为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励,保障性住房再贷款政策中央行出资的比例,由过去的60%提高到100%。
第五项政策是支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上,研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地,盘活存量用地,缓解房企资金压力。在必要时,可由央行提供再贷款支持,潘功胜表示,这项政策还在研究。
本版稿件综合新华社、中新社、央广网等
本稿件所含文字、图片和音视频资料，版权均属
齐鲁晚报所有，任何媒体、网站或个人未经授权不得转载，违者将依法追究责任。
【PDF版】
