齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 孙慧丽
山东师大城市与房地产研究中心 主任程道平
山东财经大学 区域经济研究院院长董彦岭
世联行山东区域总经理朱江
合富辉煌(中国)山东公司 副总经理许传明
调控下行触底 盘整分化回升
总体平稳,结构优化
触底回升, 有望起底回稳
终结预期分化 2020年楼市“稳”字当头
始于2016年底的限购限贷限价组合的高压调控,已持续三年,2018年夏季以来我省济南、青岛等主要城市房地产市场先后进入下行调整期,2019年我省多数城市进入市场下行调整,多数房企经营艰难,降价促销以求回款,房价已有明显下降。
我国楼市深受政策调控影响。前不久中央经济工作会议提出:要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房住不炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。这里有新导向:一是全面落实分城施策,意味着城市调控根据实际可以适时调整；二是大力发展租赁住房,意味着对冲高房价,长租公寓会分担住房刚需,但暂时形不成市场力量。三稳是国家追求的目标。
展望2020年,宏观层面新旧动能转换仍处于调整期,继续执行房住不炒定位,分城施策出现分化,前后两个半年楼市将出现微妙变化。上半年总体房地产市场下行触底,土地市场宽松,地价继续下降,逆市拿地时机已到,现金流紧张的开发企业将多现降价促销回款,是购房者买房的好时机。楼市全面落实因城施策得以贯彻执行,济南、青岛有望春季后调控政策放松,首先是解除限价,还可能适当放宽预售许可条件,下半年可能降低购房首付款比例,市场走出谷底逐渐回暖。我省三、四、五线城市也大致经历市场下行触底、盘整分化回升的过程,但会延迟至2021年。住房多元化消费成为新趋势,房地产企业必须贴近需求,积极拓展转型。
对购房者的建议:住房理性消费和理性投资是基本原则。在房价泡沫已明显下降的城市,选择区位好、学区房、有产业支撑或有规划预期好的地段楼盘,现在起全年都是购房机会。房地产项目是个性化不动产产品,没有全省一刀切、齐步走的市场拐点。
岁末年初,又到了盘点2019,展望2020的时候了。济南的房地产市场似乎波澜不惊,在国家房地产调控政策的大背景下,平稳低调前行。尽管国家已经明确因城施策,但济南作为一个省会城市,似乎没有多少松动的理由。释放的房价利好不多,无论刚需还是投资,观望情绪比较普遍,一手房价格受到控制,上升势头较弱；二手房交易清淡,价格回落。但从长期来看,未必不是一件好事,经历了前几年房价的快速上涨,蹲蹲苗,对济南房地产市场的长远发展是有益无害的。
对济南这个城市而言,这一年好事不断。将莱芜并入济南市大盘子,发展的腹地和空间扩大了；中国(山东)自由贸易试验区获批,济南成为首位片区,开放的动能进一步释放,国际化大都市建设在新的起点上鸣锣开局；济南的营商环境排名有很大的前移,对年轻人的吸引力增加了；作为城市环境的标志性提升,通过了国家卫生城市和国家园林城市验收；新的地标建筑拔地而起；湿地生态公园成为济南城市新亮点。这些都会提高济南对产业和人才的吸引力,是济南房地产市场的长期利好。济南房地产市场的需求侧,短期平稳,内中蓄积着向上的力量。
另一方面,济南房地产市场的供给结构也在悄悄发生变化。新的社区理念、新的建筑材料和智慧元素,也在润物无声地潜入济南的房地产市场。在房地产的空间布局上,也更加注重职住平衡,产业园区和居住社区综合规划,生活圈的概念成为济南房地产发展的重要创新之举。房子不再是简单地满足居住空间要求,而向更高质量、更多功能和更智慧化的方向发展。济南房地产市场的供给侧,也正发生着深刻的革命。
从趋势上看,“房住不炒”的观念正在深入人心,投资性需求热度下降,济南作为区域中心城市,对产业和人才的聚集作用将进一步凸显,刚性需求会稳步上升；城市建设的供地政策也逐渐向承载力高的大城市倾斜,城市供地政策将趋于宽松,产业配套和职住平衡将被更优先考虑。综合考虑房地产市场需求侧和供给侧因素,2020年房地产将延续2019年的平稳走势,预期也将变得稳定,大部分刚需不会继续犹豫观望,改善性需求将会平稳释放,一二手房的成交量有望提高。从长期看,济南房地产市场将会稳中向上；从结构上看,高质量智慧化社区和住房将会得到高收入购房者的青睐。
2019年济南房地产市场在“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”两记重拳叠加严控下,保持理性前行。市场供应量明显增加,但在下行环境下,成交增量有限,库存量翻倍增加。房企销售压力加剧,纷纷“以价换量”,住宅价格持续下探。具体表现如下:
1-11月,济南土地市场供应549.6万平米,同比减少0.5%；成交438.8万平米,同比减少11.8%；整体成交楼面价5007元/平米,同比下降7.8%。
上半年,整体市场预期平稳向好,房企拿地积极性提高,土拍市场热度明显回升,枫叶厂、机床一厂、众合等热点地块高溢价成交。下半年,随着房地产市场遇冷,市场预期逆转,融资渠道受限多重影响,开发商拿地愈发谨慎,挂牌土地多数以底价成交,城区住宅用地成交溢价率最高不超过26%,且出现10余宗地块流拍。
2019年,随着大量新项目的入市,济南住宅市场整体供应量明显增加。在市场下行环境下,成交增量有限,库存量翻倍增加,去化周期明显延长。
1-11月,住宅供应量777.7万㎡,同比增长20.9%；其中新增供应量613.8万㎡,同比增长6%。成交量515.2万㎡,同比增长8.3%。截至11月底,住宅在售库存261.1万平米,同比增长60%；库存去化周期5.5个月,较去年同期增长1.6个月。
济南楼市春节后出现短暂小阳春,但“7.30”会议后,政策环境再次收紧,市场预期逆转,项目开盘去化率持续走低,楼市进入快速下行通道。随着销售压力不断加剧,房企由通过包装折扣、精装改毛坯、一口价等方式变相降价改为直接降价促销,新项目低价首开,整体房价持续下探,“以价换量”成为市场主流。1-11月住宅成交均价16541元/㎡,同比下降2.8%。
12月中央经济工作会议再次定调“三稳”,坚持“房住不炒”,全面落实因城施策。济南作为重点城市,在现阶段楼市不断探底的环境下,未来或不会出现全面政策松绑,但有可能进行微调,以避免房价大涨大跌,保持房地产市场平稳健康发展。2020年,济南楼市或许利空出尽后否极泰来,住宅供应量将持续增加,前期积压的购买力有望得到一定释放,住宅销量将迎来触底回升,房价在中央三稳的政策基调下,有望起底回稳。
2019年,山东省各地市房地产市场延续去年出现的低温走势,楼市成交走低。济南和青岛成交缩量显著,开发企业多通过降价促销应对供应量激增、竞争加剧的市场环境,目前济青两市基本完成房价筑底。地市与县城则因经济状况和中观供需结构差异,楼市成交冷暖不一。
政策层面,中央经济工作会议要求2020年总体工作中对房地产重申“房住不炒”、“因城施策”、“稳地价、稳房价、稳预期”等调控导向,现实政策方向不变、调控力度不减。在因城施策的政策权限内,各级地方政府也将按照方向不变,整体力度不减的原则下,对各自城市的房地产政策进行针对性微调。
城市层面,受城市能级和经济环境等多重因素影响,城市分化态势日趋明显。以济南和青岛为代表的区域中心城市,尚处于城市空间与规模扩容、经济结构提升、人口与其他要素集聚的进程中。从全国范围看,济青两市为代表的区域中心城市将成为房地产行业发展主阵地,房地产发展动能强劲。三四线城市和县域城市受其经济结构和供需环境影响,将进入持续分化阶段。
房地产效能层面,随着中国经济进入新的发展阶段,房地产行业也逐渐向提质增效方面转型。产业地产等新兴开发业务的蓬勃发展,将在传统开发企业之外催生大量行业新巨头。
房地产发展周期层面,2020年更多企业涌入济青两市。在供应能量充足的买房市场主导下,微观竞争水平将进一步提升,产品和服务将成为开发企业的核心竞争价值。首次推动楼盘综合品质也将进一步升级,济青两市甚至将会出现全国首发产品。
2017年以来,楼市开始由热转冷的盘整阶段,受盘整期扰动影响,市场各方对后市预期不能形成共识,进而加剧市场扰动。随着2019年筑底基本完成,叠加政策稳定、市场基本面稳健影响,预计2020年将结束多元化市场预期现状,各方对市场的预期将逐渐达成共识:2020年山东省区域中心城市的市场将保持相对稳定的土地供应机制；二级市场在经历低价盘整后,也将形成市场共识和规范的市场秩序,进入平稳发展阶段；济青两市完成筑底并平稳发展,三四线城市和县域城市则将持续分化。
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