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记者 董婉婉
5月17日,央行连续发布了三项关于房贷新政策,这些政策在山东落地情况如何?
部分城市存量贷款利率调整步伐现差异
据不完全统计,山东目前已经有济南、淄博、潍坊、济宁、聊城、泰安、威海、日照、滨州、德州、临沂等城市同步下调公积金贷款利率。
多数城市规定,2024年5月18日起新受理贷款和5月18日前未发放的贷款利率统一按照央行要求执行。存量贷款自2025年1月1日起调整。
值得关注的是,部分城市对存量公积金贷款调整有附加的期限要求。
比如,临沂要求,2024年5月18日前已经发放的个人住房公积金贷款,贷款期限为一年的仍执行原利率；贷款期限在一年以上的,自2025年1月1日开始,执行调整后的利率标准。
再如,潍坊要求,2024年5月18日之前发放的住房公积金贷款,贷款期限在1年以上的,贷款利率将在2025年1月1日进行调整；贷款期限为1年(含)以内的,贷款利率不作调整。
山东大学经济学院教授李铁岗对记者表示,政策调整向市场传递出积极信号,有助于稳定购房者和投资者对房地产市场的信心和预期,推动市场平稳发展。
在山东合富辉煌副总许传明看来,政策调整后,在一个静态理想化状态下,花更少的首付可以去撬动更高的总房价,有望提振市场,刺激鼓励消费者购买。若一些核心城市加快跟进相关举措,有望对市场情绪产生更大的带动作用。
青岛烟台济宁阶段性取消房贷利率下限
根据最新政策,在取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限的同时,央行各省级分行按照因城施策原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求,自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。
记者了解到,自2024年4月1日起,青岛、烟台和济宁三市已阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
部分山东金融机构反映,这些城市的房贷利率下限取消后,利率会有一定下行,但市场经充分竞争后又形成新的较稳定的均衡水平,有利于满足当地居民合理购房需求,对当地新发放房贷有带动作用。
记者还发现,根据上海易居研究院数据统计,截至3月份,全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月。与此同时,济南位列百城中去化周期最小的10个城市之一,去化周期仅需12个月左右,具备继续供地的条件。
对此,许传明表示,针对济南这类去化周期健康程度高的城市,商业银行在全国统筹的范围之内,可能给到的下调利率期望就不会太高,不过这要看各家银行的管理决策等因素。无论是按揭还是利率调整,不同的城市差异化很强,根据因城施策原则,总体给各地留下的余地较大。
保障性住房、人才安居……持续消化存量优化增量
除了信贷政策继续宽松外,对于“支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房”也是此次政策调整的关注点。
2022年9月,济南城市发展集团宣布将在全市收购3000套商品房,用于租赁储备住房。同年的12月,济南城发集团再次发文称,第二批房源公开收购工作已启动,在济南市区范围内再次收购存量房源用于租赁储备住房,房源要求“布局合理、配套完善、手续齐全、保障品质”；2023年4月,胶州市发布《胶州市收购存量商品房作为保障性住房工作方案》,提出,2023年拟定由市属企业出资15亿元,收购1500套存量商品房作为保障性住房使用。2024年1月,青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地,首批试点贷款18.5亿元,支持收购首批存量住房项目7个,用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房……业内人士认为,近期包括杭州临安收购房源充当公租房、云南大理收购房源充当保租房等,均是各地“以购代建”的典型案例,这些措施对于消化存量、优化增量都有着积极的作用。
许传明认为,地方政府以收储方式去库存,其重心在于房企新房库存,有助于房企快速回笼资金。最新政策出台后,央行配套3000亿元保障性住房再贷款,商业银行还能再配套,这样的规模,对于缓解行业的高库存,解决高库存带来的行业上下游风险所起到的作用非常重大。
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