漫画:难裁决

    随着房产政策的不断调整，二套房、三套房限制越来越多，不少市民为省钱，用别人的名义买房。在单位集资建房，团体购房中，这种“顶名买房”的情况，也经常出现，相信—些市民自己就经历过。但是，许多市民没有意识到，由于掏钱人没有产权，产权人没有掏钱，“顶名买房”之后，纠纷也是接连不断。

    30万元“为他人作嫁衣裳”

    市民张先生是潍坊某单位的职工，2008年单位在北海路附近团购住房，他想买两套，却只有一个名额，见到单位同事夏先生不愿参与团购，就找到夏先生商谈，希望夏先生能把名额让给他。于是，张先生利用夏先生的名字申请了住房，并自己缴纳了各种费用。为了“以防万一”，张先生留下了那张署名为夏先生的30万元购房票据。

    但是，等到2010年交房时，夏先生却改口说，房子是他自己购买的，只是购房票据丢失了，就此赖账不想把房子转让给张先生。无奈之下，张先生找到律师，诉至法院。

    “即便有那30万元的票据，房子也很难归张先生所有了。”张先生的代理律师告诉记者，由于各种手续的姓名都是夏先生的，夏先生一句“我花钱买的房，只是票据丢了”，就可以将房子据为己有。如果“够幸运”，张先生或许能要回30万元购房款，但房子的价值已经远远超过了这个数字。

    “房子该归谁”争议不断

    “‘顶名买房’涉及很多种情况，问题比较复杂。”山东求是和信律师事务所的杨卫华律师说，其实，关于“房子该归谁”的问题，法律界一直存在争议。有一种说法认为，虽然出钱人为实际购买人，房产证及土地使用证的所有人都为被顶名的市民。按照《物权法》的规定，为维护交易安全，应该确认登记效力，房屋产权归被顶名的市民所有。当然，实际购买人应该取得自己已经支付的房款。“如果不这样判，房屋登记秩序就会受到影响，也会助长一些顶名购买福利房的不当行为，显失公平”

    “但是，‘顶名买房’双方实际已经达成了一个合同，而且是真实意思的表示。”奎文法院的一位法官说出了个人意见，将房屋过户给实际购买人，符合公平、诚信的法治原则。当然，每个案件都会有自身的特点，应该从事实出发作出判断，才能更好地保证当事人的合法权益。

    “有的争议房，可能实际买房人已经住了多年。”山东海瑞达律师事务所李金元律师说，买房人已经实际入住，且都被周围邻居认可，并且手中有各种收据，这种情况下如果无法过户，而只能退出当年微薄的购房款，反而帮助了卖了房又反悔这一极不诚信的行为。

    “君子协定”考验“真君子”

    “出现问题的，多是没有签定协议的。”山东王杨律师事务所王建华律师说，如果在“顶名买房”初期，当事双方就签订一个协议，说明“顶名买房”的详细情况，并由当事人夫妻共同签字，就不会出现什么问题。“有了这个协议，法院一般都会支持过户。”

    山东中强律师事务所的刘国栋律师说，有些人为了逃避第二套住房、第三套住房的限制，也会找人代买。记者了解到，“顶名买房”多出现在亲戚、朋友或者由亲友介绍认识的人之间，大家碍于情面，一般不签订书面协议，只有口头“君子协定”，一旦有人反悔，纠纷十分难解。

    “顶名购房纠纷多数发生在单位集资建房或团体购房过程中。这类房子一般低于同期市场价且多是期房。”一位法官告诉记者，由于期房交易时间长，市场价格最后可能远远超出人们的预期，而口头约定对双方诚信力的约束很弱，致使毁约、违约的行为增多。

    “最好还是不要替人‘顶名’。”王建华律师说，除了由于房子升值而导致反悔的情况外，一些市民是由于替他人顶名买房后，影响到自己以后购买新房时无法得到应有的优惠等问题，才决定反悔的。“买房”人利益容易受损，“顶名”人也有可能“中招”，实在不行，还是找律师咨询，签个万全的协议。