张文珂 寇文奇 淄博报道
争夺史
在淄博楼市的发展历程中,存在着一种微妙且激烈的“暗战”,并且围绕“湖区”与“学区”悄然展开。
“双区”暗战,最开始的先是“湖区”。因为在中国人传统的观念里,人们往往把水视为财富的象征,水往哪里流,财富就往哪里汇聚。
回溯往昔,从1.0时代的淄博植物园和火炬公园,让毗邻湖畔的建业城市花园、紫荆园等项目成为当年不可多得的临湖社区。2.0时代的莲池公园,在带动黄金国际、兴业家园成为十五年前淄博高端住宅项目的同时,也让市府三宿舍的二手房价格在彼时处于坚挺的高位。
而3.0时代的典型代表齐盛湖,周边涌入了绿城、华润、金科、金地、新东升、民泰、天煜等主流房企,至今也是淄博高端项目争夺的最热战场。
记者发现,2014年,当齐盛湖还在图纸上的时候,绿城便斥资14亿元拿下了北侧的461亩土地；2017年,金科以909万元/亩拍得齐盛湖西侧地块；2018年,民泰地产经过230余轮“鏖战”,以1324万元/亩拍得民龙泰贵府地块,并成为迄今为止最贵的淄博“地王”……
不过,随着齐盛湖片区开发进入尾声,主城区附近的公园地产项目被基本占满,开发商们的视角逐渐向核心区外围扩张。而这种扩张的趋势,也从最初单纯依托单个公园,逐渐演变成了聚焦于有活水的“湖区”。
孝妇河滨河公园就是一个颇为成熟且典型的例子,经过近几年的发展,受到诸多开发商的青睐,拥有了宽水上院、润景湾等高端项目,新东升也将省级高品质住宅试点项目“之园”落子于此,为这片区域奠定了品质生活的基础。
如今,孝妇河滨河公园已然成为淄博新晋公园地产的代表,它与淄博发展惯性向西的大趋势完美契合,展现出了强大的发展潜力与吸引力。
另一个战场,则是“学区”。
纵观近二十年淄博义务教育段龙头学校的变迁不难发现,每个时间段的“好学校”所辐射的学区范围,无一例外都与城市发展密切相关。
十年前,张店七中所在学区备受关注,家长们为了让孩子能进入这所优质学校就读,纷纷选择在其周边置业；五年前,张店八中又成为众多家长眼中的“香饽饽”；如今,柳泉中学则成为了各方竞相追逐的优质学区代表。
受此影响,淄博主城区的“优质学区”范围,也从西六路逐渐迁移到了上海路一带。
在城市空间布局的巨大演变中,随着淄博新区以“湖区”和“学区”为代表的优质资源的愈发稀缺,淄博高新区在“两区”上的后发优势便开始得以显现。
新战场
种种数据证明,淄博高新区的经济增速、人口流入等各项指标均位列淄博各区县前列,在主城区“西进北拓”的主方向上,高新区处于城市发展的前沿。
视角回归“双区”暗战。在主城区“西进北拓”的框架下,淄博高新区重点打造的城市公园——玉龙湖以及猪龙河城市景观带,在为城市提供宜居生活环境的同时,也提升了片区的吸引力。
围绕“湖区”做文章,对深耕淄博房地产市场的房企来说,一点也不陌生。事实上,建设初期的玉龙湖,便吸引了众多地产商竞相布局。
而淄博市公共资源交易网显示,2024年12月,玉龙湖片区密集出让5宗土地,土地总面积近340亩,土地性质包含住宅及城镇社区服务设施用地。
若五宗土地顺利出让,玉龙湖正南方向的沿湖地块将基本出售完毕,再加之此前落子的万科城市之光、兔巴哥海棠悦府、中德公园城等项目,玉龙湖片区也将进入成熟阶段。
此外,周边配套设施持续升级,也成为淄博主城北部玉龙湖片区的一大亮点。
比如,随着淄博高新区第一中学综合实力显著提升,以及与淄博柳泉中学合作办学的淄博科学城实验学校在教学成果、师资建设、校园文化、家校共育等方面展现出来的强劲上升势头,令淄博高新区北部初中教育段的短板正在迅速补齐。
淄博高新区的教育布局并不仅仅止步于此。
2024年12月4日,淄博高新区科学城片区教育综合服务配套设施项目开标,即将进入施工阶段,预计2026年建成投用。
根据招标公告,该项目位于尚功路以东、海特曼路以北,是一所九年一贯制学校,设计规模45个班,建成后新增小学学位1125个、初中学位1000个。
按照官方表述,该学校作为高新区的教育配套重要补充,将极大缓解第二小学、第三小学、第一中学片区的招生压力,更好满足高新区中北部未来发展需求。
此外,按照官方统计,淄博高新区从2012年的3所区属中小学校发展到目前22所公办中小学,不论教育的体量翻倍增长,还是教学成绩明显跃升,都成为当下淄博主城区不可忽视的重要一极。
而这一极,不仅提升了区域的综合竞争力,也成为淄博房地产市场优先选择的一大片区。
持续深耕
在淄博楼市呈现出“双区”暗战的当下,各个区域也在暗自较劲,力求在市场中占据一席之地。
无论是围绕着“湖区”资源,还是聚焦于“学区”优势,众多房地产开发商纷纷深入其中,不断深耕细作,试图打造出独具特色、极具竞争力的项目。
视角再回到齐盛湖片区。绿城地产、民泰地产均将别墅、洋房等产品在此落户；周边近一两年最新开发的宸园、龙悦华府园拥有“四代宅”“高品质住宅”等标签,成为新东升和民泰的高端产品。
围绕“学区”,柳泉中学附近的新宏程启元府、森林云麓等小区也成为各自开发商精雕细琢打造“好房子”的最新战场。
实际上,这一切的背后,都由资源稀缺所导致。
此外,除高端项目外,刚改项目也在当下的“双区”暗战中,力求赢得一席之地。
2024年10月28日,与玉龙湖片区几乎同时起步的万科城市之光,在一期项目如期交付的同时,便第一时间加推项目二期,且展现出诸多项目亮点。
作为万科在淄博打造的第四子,城市之光项目承载了万科的底蕴与市民的期望。
对于如何适应当下的市场,淄博万科城市之光项目总经理谭宝斌认为,现在的房地产市场变化特别大,如果按照原先的开发方式一定无法适应最新的市场需求,更无法顺应“90后”“00后”的购房需求。
在谭宝斌看来,城市之光项目的最终形态,是要打造出一个完整的社区生态。
2025年1月1日,淄博万科城市之光活力商街招商启幕暨商家签约仪式启动。按照淄博万科方面表述,该商街业态将涵盖超市、餐饮、招待、儿童游乐、宠物服务等各个生活领域,真正实现业主“一站式”满足多样化生活需求的愿望。
谭宝斌认为,客户未来的选择绝对不是同一类产品,一种户型或一类产品根本无法占据市场,产品要有更多的变化,万科要让业主有更大的选择。
淄博万科的上述思路,意味着在城市之光项目的后续产品谋划中,越来越多符合当下购房者需求的“好房子”,将陆续出现在玉龙湖板块中。而这种自我革命式的“内卷”,也将带动周边住宅品质的跃升。
“从单纯盖楼到考虑诸多要素打造综合性社区,这是当下房地产开发的一个变化方向。”按照谭宝斌的表述,作为城市发展的一员,淄博万科归根到底就是要适应市场不断把房子盖好,为城市人才配套、产业配套提供更多助力。
显然,从植物园到玉龙湖,淄博楼市的“双区”暗战还在持续……
城市发展的背后,蕴含着无数的经济规律。就如同淄博房地产市场商品化进程的三十年里,也涌现出了几个固定的主题一样。
第一个主题,一定是紧扣城市的发展方向；第二个主题则是紧邻“学区”与“湖区”。当然,在淄博主城区,“湖区”也可以泛指公园,毕竟,公园建设的同时也伴随着水系的打造。
实际上,在市场经济中,上述几大主题都不谋而合地指向了资源的稀缺性。这种产品的含金量,一直贯穿于淄博楼市始终。
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